Bộ Xây dựng vừa đưa vào Dự thảo hồ sơ đề nghị sửa Luật Kinh doanh bất động sản, quy định hoạt động giao dịch bất động sản phải qua sàn. Theo nhận định của Bộ Xây dựng, giao dịch bất động sản tự do như lâu nay đã dẫn đến nhiều khó khăn cho Nhà nước trong việc quản lý thông tin về thị trường bất động sản cũng như khó khăn trong việc thu thuế.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, quy định này đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 do không phù hợp với các quy định khác khi vi phạm quyền tự chủ kinh doanh. Quy định này cũng đồng thời sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.
Lên tiếng với truyền thông Nhà nước, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, việc giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp. Khi đó mọi thông tin sẽ được niêm yết, công khai và minh bạch, tính pháp lý sẽ được mang vào giao dịch và sẽ kiểm soát được tình trạng đầu cơ đất như hiện nay.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lại cho rằng, quy định bắt buộc giao dịch nhà ở, công trình xây dựng phải qua sàn giao dịch bất động sản chẳng những sẽ làm tăng giá bán nhà gây bất lợi cho người tiêu dùng, mà quy định này còn không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại, xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư.
Ở Việt Nam hiện nay không có quy định đó, mà nó cũng không cần thiết vì thuận mua vừa bán thôi. Nếu qua sàn giao dịch thì lại tốn thêm 2% giá trị căn nhà cho phí giao dịch… Điều đó không bắt buộc và cũng không nên bắt buộc. – Anh Điền
Trao đổi với RFA về việc này, anh Điền, một người chuyên mua bán nhà đất với tư cách cá nhân nói với RFA rằng:
“Ở Việt Nam hiện nay không có quy định đó, mà nó cũng không cần thiết vì thuận mua vừa bán thôi. Nếu qua sàn giao dịch thì lại tốn thêm 2% giá trị căn nhà cho phí giao dịch. Thiệt thòi cho người mua vì nếu không phải đóng khoản phí đó thì mình có thể bớt cho khách. Nếu người bán muốn nhà bán nhanh thì tự họ tìm một sàn giao dịch nào đó để quảng cáo. Điều đó không bắt buộc và cũng không nên bắt buộc.”
Ông Tuấn Khanh, một nhà kinh doanh địa ốc ở Sài Gòn cho rằng, quy định bắt buộc phải qua sàn giao dịch như thế chỉ phát sinh thêm tiêu cực và làm hư cán bộ vì doanh nghiệp lại có cách ‘chạy chọt’, lách luật để né phí. Ông nói thêm:
“Mua bán nhà đất ở Việt Nam là lĩnh vực có lời nhất nên Nhà nước thấy phải chia bớt lợi nhuận cho họ bằng những dịch vụ do họ lập ra. Họ không cho người dân hay doanh nghiệp lời nhiều quá. Bây giờ biết bao nhiêu người bỏ việc đi mua bán nhà đất, thậm chí làm cò nhà. Nhà nước thấy vậy mới đặt ra những khó khăn. Phải qua nhiều bước kiểm tra để nhà nước lấy bớt.
Tất cả tỷ phú Việt Nam đều qua con đường nhà đất hết nên bây giờ nhà nước muốn lấy bớt của bên bán và bên mua bằng các dịch vụ. Nhà nước nói là kiểm tra nhưng thật sự họ muốn người ta phải qua ba cái ải để chung chi cho mấy thằng lớn. Mấy thằng không cần sống bằng đồng lương. Doanh nghiệp phản đối quá thì nó bỏ nhưng rồi nó ra cái khác. Cuối cùng cũng phải lo cho nó.
Nói tóm lại, nó đẻ qua quy định này nọ chỉ để hành dân, chia bớt tiền lời của dân. Nhưng theo kinh nghiệm của tôi thì quy định này rất khó thành. Bây giờ nó có thể làm được nhưng chỉ áp dụng với những doanh nghiệp lớn mua bán hàng trăm căn. Nếu không tuân thủ thì nó không duyệt cho bán. Với mua bán cá nhân nó không cách nào quản lý được.
Thật sự thì quy định đó nó càng làm rườm rà quy trình, mục đích để nhà nước kiếm tiền thêm thôi.”
Ông Tuấn Khanh nhắc lại một quy định vô cùng rắc rối cho doanh nghiệp mà theo ông, chỉ Việt Nam mới có, đó là “giấy phép con’.
Khi thành lập doanh nghiệp, các doanh nghiệp phải đăng ký ngành nghề kinh doanh. Tuy nhiên, trong các ngành nghề kinh doanh được quy định lại có các ngành nghề có điều kiện, các điều kiện này bắt buộc doanh nghiệp phải đáp ứng được thì mới được hoạt động. Để chứng nhận rằng doanh nghiệp này đã đáp ứng được hết các điều kiện đó, cơ quan pháp lý Nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho doanh nghiệp một giấy chứng nhận. Đó chính là “giấy phép con”.
Vì mỗi loại giấy phép con có điều kiện và thủ tục khác nhau nên doanh nghiệp gặp phải nhiều khó khăn trong việc xin loại giấy phép này. Ngoài việc tốn thời gian, doanh nghiệp còn phải tốn những “khoản tiền không tên”.
Theo rất nhiều ý kiến và có thể chứng minh được, bởi Nhà nước không thu được và người sử dụng đất không nhận được, thì nguồn lực đất đai nằm trong túi khá nhiều các đại gia (các doanh nhân lớn, các doanh nhân chủ trì những tập đoàn lớn) và nằm trong túi các quan chức có can dính đến tham nhũng. – Giáo sư Đặng Hùng Võ
Theo nhận định của một số chuyên gia, lĩnh vực đất đai ở Việt Nam được cho là phương tiện để quan chức làm giàu bằng nhiều cách, nhưng Nhà nước chưa có cách quản lý hiệu quả. Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, từng khẳng định với RFA rằng, các đại gia ở Việt Nam trưởng thành từ đất đai là chính. Họ bắt đầu nguồn lực tài chính từ đất và giàu một cách siêu tốc nhờ đất. Nhà nước không quản lý được vì nhiều lý do. Ông nói:
“Thế thì cái nguồn lực đất đai bây giờ nó nằm ở đâu? Theo rất nhiều ý kiến và có thể chứng minh được, bởi Nhà nước không thu được và người sử dụng đất không nhận được, thì nguồn lực đất đai nằm trong túi khá nhiều các đại gia (các doanh nhân lớn, các doanh nhân chủ trì những tập đoàn lớn) và nằm trong túi các quan chức có can dính đến tham nhũng. Đại gia ở đây bao gồm cả đại gia kinh doanh và đại gia quản lý. Nó nằm trong hai đối tượng đó thôi.”
Chuyện các cơ quan chức năng Việt Nam đề xuất các quy định rồi lại bãi bỏ là chuyện không lạ. Riêng với quy định bắt buộc phải thực hiện các giao dịch bất động sản qua sàn, nhiều người cho rằng sẽ không thành, hiện thực bởi nó là một bước lùi trong kinh doanh. Thêm vào đó, nó là cách quản lý “quản không được thì cấm” của các cấp thẩm quyền.
